關(guān)于發(fā)布《北京市公共租賃住房項(xiàng)目市場(chǎng)租金評(píng)估技術(shù)指引》的通知
（北估秘[2019]020號(hào)）
各估價(jià)機(jī)構(gòu)、相關(guān)單位：
為規(guī)范本市公共租賃住房項(xiàng)目租金評(píng)估活動(dòng)，維護(hù)公共租賃住房項(xiàng)目相關(guān)各方的合法權(quán)益，依據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》(國(guó)辦發(fā)〔2011〕45號(hào))、《公共租賃住房管理辦法》(2012住建部令第11號(hào))、北京市人民政府《關(guān)于加強(qiáng)本市公共租賃住房建設(shè)和管理的通知》(京政發(fā)〔2011〕61號(hào))、北京市《公共租賃住房建設(shè)與評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》(DB11/T 1365-2016)、《北京市公共租賃住房建設(shè)技術(shù)導(dǎo)則(試行)》(京建發(fā)〔2010〕413號(hào))及《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T 50291-2015)，結(jié)合本市實(shí)際，我會(huì)制定《北京市公共租賃住房項(xiàng)目市場(chǎng)租金評(píng)估技術(shù)指引》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)指引)，現(xiàn)將該《指引》向全行業(yè)發(fā)布，請(qǐng)參考執(zhí)行。
本《指引》自2020年1月1日起施行，有效期三年。
北京房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師
與不動(dòng)產(chǎn)登記代理人協(xié)會(huì)
二〇一九年十二月二十六日
附：北京市公共租賃住房項(xiàng)目市場(chǎng)租金
評(píng)估技術(shù)指引
1 總則
1.01 為規(guī)范本市公共租賃住房項(xiàng)目租金評(píng)估活動(dòng)，維護(hù)公共租賃住房項(xiàng)目相關(guān)各方的合法權(quán)益，依據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2011〕45 號(hào)）、《公共租賃住房管理辦法》（2012 住建部令第 11 號(hào)）、北京市人民政府《關(guān)于加強(qiáng)本市公共租賃住房建設(shè)和管理的通知》（京政發(fā)〔2011〕61 號(hào)）、北京市《公共租賃住房建設(shè)與評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（DB11/T 1365－2016）、《北京市公共租賃住房建設(shè)技術(shù)導(dǎo)則（試行）》（京建發(fā)〔2010〕413 號(hào)）及《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T 50291-2015)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本指引。
1.02 北京市公共租賃住房項(xiàng)目市場(chǎng)租金評(píng)估適用本指引。
1.03 公共租賃住房項(xiàng)目市場(chǎng)租金是指與公共租賃住房項(xiàng)目同地段、同類(lèi)型的普通住房在估價(jià)時(shí)段的市場(chǎng)租賃平均價(jià)格，包括地租、房屋折舊、設(shè)備折舊、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)、利息、利潤(rùn)等；不含供暖費(fèi)、水電費(fèi)、天然氣費(fèi)、通信費(fèi)、有線電視費(fèi)、上網(wǎng)寬帶費(fèi)和家具、家電租賃費(fèi)及租賃稅費(fèi)等。
（1）同地段是指按照就近原則，能夠滿(mǎn)足公共租賃住房項(xiàng)目市場(chǎng)租金評(píng)估所需要的可比小區(qū)數(shù)量所形成的同質(zhì)區(qū)域。
（2）同類(lèi)型是指使用功能、建筑結(jié)構(gòu)、面積、戶(hù)型、裝修、家具家電設(shè)備及周邊環(huán)境與配套相同或相似的住房。
（3）估價(jià)時(shí)段是指價(jià)值時(shí)點(diǎn)前一年。
1.04 公共租賃住房項(xiàng)目市場(chǎng)租金采取標(biāo)準(zhǔn)房進(jìn)行評(píng)估。標(biāo)準(zhǔn)房是指參照被評(píng)估公共租賃住房項(xiàng)目的戶(hù)型、面積、朝向、樓層、裝修及設(shè)備等因素按照眾數(shù)原則設(shè)定的房屋狀況。
1.05 估價(jià)目的應(yīng)當(dāng)表述為“為估價(jià)委托人確定公共租賃住房項(xiàng)目市場(chǎng)租金提供價(jià)格參考依據(jù)”。
1.06 公共租賃住房項(xiàng)目市場(chǎng)租金采用比較法進(jìn)行評(píng)估。采用成本法的評(píng)估結(jié)果對(duì)公共租賃住房項(xiàng)目的成本收益進(jìn)行分析。
1.07 公共租賃住房項(xiàng)目市場(chǎng)租金評(píng)估應(yīng)當(dāng)遵循固定用途使用原則。
2 比較法評(píng)估公共租賃住房項(xiàng)目市場(chǎng)租金
2.01 從同地段、同類(lèi)型方面定性、定量闡述可比實(shí)例的選取。
2.02 以公共租賃住房項(xiàng)目為中心，在可比區(qū)域內(nèi)按照鄰近原則選擇不少于 3 個(gè)與公共租賃住房項(xiàng)目狀況類(lèi)似的普通住宅小區(qū)作為可比住宅小區(qū)；當(dāng)可比住宅小區(qū)數(shù)量不足 3個(gè)時(shí)，可適當(dāng)擴(kuò)大范圍。
2.03 估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估前應(yīng)對(duì)公共租賃住房項(xiàng)目區(qū)域公共租賃住房項(xiàng)目情況進(jìn)行調(diào)查，在選取可比實(shí)例及估價(jià)過(guò)程中統(tǒng)籌考慮。
2.04 在估價(jià)時(shí)段內(nèi)，每個(gè)可比住宅小區(qū)每季度選擇至少 1 個(gè)可比實(shí)例。
2.05 可比實(shí)例數(shù)據(jù)來(lái)源為估價(jià)機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)、估價(jià)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)、行業(yè)主管部門(mén)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)。如數(shù)據(jù)不全，需說(shuō)明理由。
2.06 將各可比小區(qū)相應(yīng)的可比實(shí)例的季度平均租金進(jìn)行算術(shù)平均得到各可比住宅小區(qū)年平均租金，并作為可比住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)房的租金。
2.07 將所選可比小區(qū)與評(píng)估對(duì)象公共租賃住房標(biāo)準(zhǔn)房進(jìn)行比較，進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整和實(shí)物狀況調(diào)整，計(jì)算各可比住宅小區(qū)比準(zhǔn)租金。區(qū)位狀況包括：居住區(qū)成熟度、交通條件、商業(yè)設(shè)施、自然環(huán)境、公共配套等；實(shí)物狀況包括：物業(yè)服務(wù)、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、戶(hù)型、裝修、設(shè)備等。調(diào)整因素可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況增減。（見(jiàn)附件可比住宅小區(qū)因素說(shuō)明表）
2.08 將各可比住宅小區(qū)比準(zhǔn)租金進(jìn)行算術(shù)平均得到公共租賃住房項(xiàng)目市場(chǎng)租金。
2.09 因素修正視具體情況可采用百分率法、差額法或回歸分析法。每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例租金的調(diào)整不宜超過(guò) 5%，綜合調(diào)整不宜超過(guò) 15%。
3 成本收益測(cè)算
3.01 成本收益測(cè)算采用成本法，公共租賃住房項(xiàng)目成本由建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和管理費(fèi)用構(gòu)成。
3.02 公共租賃住房項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用指通過(guò)新建、改建、收購(gòu)等方式取得公共租賃住房項(xiàng)目而發(fā)生的實(shí)際費(fèi)用，根據(jù)不同的取得方式分別測(cè)算。
（1）價(jià)值時(shí)點(diǎn)尚未發(fā)生、預(yù)計(jì)需要發(fā)生的費(fèi)用，已經(jīng)簽訂合同的按照合同計(jì)算，未簽合同的按市場(chǎng)水平測(cè)算。無(wú)法取得公共租賃住房項(xiàng)目實(shí)際成本的按市場(chǎng)水平測(cè)算。
（2）通過(guò)新建、改建、收購(gòu)取得，由利息、折舊構(gòu)成。
（3）按非生產(chǎn)用房經(jīng)濟(jì)耐用年限，將公共租賃住房項(xiàng)目建設(shè)成本按直線法折算至每年，測(cè)算年折舊及攤銷(xiāo)成本。
3.03 公共租賃住房項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)費(fèi)用由維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)費(fèi)構(gòu)成。
（1）維修費(fèi)，主要包括室內(nèi)部分及附屬設(shè)施設(shè)備、公用部位和共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地的維修運(yùn)行費(fèi)用。按照實(shí)際發(fā)生或參考同類(lèi)項(xiàng)目測(cè)算。
（2）保險(xiǎn)費(fèi)，房屋產(chǎn)權(quán)人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用，以房屋建筑物重置成新價(jià)格為基數(shù)按照合理的費(fèi)率測(cè)算。
（3）物業(yè)費(fèi)，根據(jù)房屋的建筑類(lèi)別，按照公共租賃住房項(xiàng)目一般的物業(yè)費(fèi)水平取值，已委托物業(yè)管理的按實(shí)際費(fèi)用取值。
3.04 公共租賃住房項(xiàng)目管理成本由管理費(fèi)、利息和利潤(rùn)構(gòu)成。
（1）管理費(fèi)，指運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)人員、辦公等的正常開(kāi)支費(fèi)用，按照實(shí)際發(fā)生或參考同類(lèi)項(xiàng)目測(cè)算。
（2）利息指公共租賃住房項(xiàng)目建設(shè)成本中的貸款資金應(yīng)付利息或收購(gòu)成本中的貸款資金應(yīng)付利息。利息以公租房項(xiàng)目實(shí)際情況計(jì)算。
（3）公共租賃住房項(xiàng)目屬于保障性住房，不以獲取利潤(rùn)為主要目的，按照保本微利原則記取利潤(rùn)率。
3.05 按照公共租賃住房項(xiàng)目的具體情況對(duì)成本進(jìn)行靜態(tài)或者動(dòng)態(tài)分析。
3.06 成本靜態(tài)分析，測(cè)算公共租賃住房項(xiàng)目每月發(fā)生的實(shí)際成本。
3.07 成本動(dòng)態(tài)分析，將公共租賃住房項(xiàng)目取得成本在設(shè)定的回收年限內(nèi)，根據(jù)實(shí)際運(yùn)營(yíng)成本，模擬投資回收，分析現(xiàn)金流量，測(cè)算公共租賃住房項(xiàng)目成本租金。
4 評(píng)估結(jié)果
4.01 公共租賃住房項(xiàng)目市場(chǎng)租金評(píng)估，應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)按照本指引進(jìn)行。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照估價(jià)委托書(shū)的要求，向估價(jià)委托人提供估價(jià)報(bào)告。
4.02 公共租賃住房項(xiàng)目市場(chǎng)租金評(píng)估結(jié)果自出具報(bào)告之日起一年內(nèi)有效，超過(guò)一年的需重新評(píng)估。
5 附 則
5.01 本指引自 2020 年 1 月 1 日起施行，有效期三年。
5.02 本指引施行中有關(guān)意見(jiàn)、建議請(qǐng)向北京房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師與不動(dòng)產(chǎn)登記代理人協(xié)會(huì)反饋。
5.03 本指引由北京房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師與不動(dòng)產(chǎn)登記代理人協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)解釋。
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